风满楼丨法拍房400万套，会导致房价进一步下跌？我们分析数据发现……

大众报业·风口财经 2024-01-11

风口财经记者 张亭旺

　　近日，著名经济学家、重庆市原市长黄奇帆表示，中国的房价近两年还没有出现大跌，但交易量已经开始明显减少。他预计可能会出现更多的法拍房，这可能导致房价进一步下跌。

图片来源：视觉中国

　　黄奇帆说，法拍房在2000年的时候，全国只有20万套，到了2010年的时候就到了50万套，2020年已经超过150万套，今年（2023年）数据还没有出来，他说，相信有可能到400万套。

　　据其计算，400万套法拍房，一套平均100平方米就是4亿平方米，等于全国一年十几亿交易量的30%。

　　黄奇帆认为，法拍房只要超过20%，拍卖的房价就成了一个区域的房价，如果只有法拍房的量只是全城市交易的1%~5%，那法拍房是法拍房，市场房还是市场房，但它超过20%以后（因为法拍房是以卖掉为主，价格都是打7折、6折），市场房的价格是螺旋形的往下跌，所以，这件事关键是看法拍房的数量，法拍房数量多了，这个地区房价一定跌。

　　法拍房数量增加，意味着无力偿还债务，需要强制拍卖房产用以抵偿债务的情况增加。另一方面，法拍房价格一般会低于市场价格，打折甚至“打骨折”不在少数。

　　当法拍房大量增加，市场会受到怎么的冲击？下面，我们通过数据进行分析。

　　首先需要搞清楚，当下的法拍房数量到底有多少。

　　我没有找到上述这些数据的出处。不过，从一些地产研究机构发布的数据可以看到，法拍房的数量并没有这么多。

　　中指研究院法拍数据库最新监测显示，2022年，全国法拍房共挂拍60.6万套；2023年前11个月，各类法拍房源共70.9万套。

　　纬房研究院、国信达数据联合发布的全国法拍房大数据分析报告显示，2023年1-11月全国法拍房挂拍量为47.2万套。

2023年1月~11月TOP20法拍房源挂拍城市 来源：中指法拍数据

　　虽然上述两份数据存在差距，但总体上仍在一个范围。

　　这与不同平台的统计口径有关。

　　中指研究院的统计标准是：按标的物统计，同一标的物，跨平台跨拍次仅统计一次。

　　纬房研究院指出，挂拍量指挂拍房产数，多次拍卖房产记录最后一次记录，体现房产拍卖市场供应情况。它的数据来源于阿里、京东、公拍网、人民法院诉讼资产网、拍卖行业协会、北京产权交易所、工行融e购，涵盖了各个拍卖途径。

　　大量的法拍房，确实会挤压二手房房价！

　　因为，法拍房价格更低，一般为市场价6折、7折左右，起拍价低至5折甚至“骨折”的法拍房源频现，流拍也不在少数。

2023年北京法拍市场部分房源 来源：瀚海法拍网

　　法拍价格，就是现在一个小区二手房价格的底！这个底价在不断突破房东心理防线，也成为新购房者心里的底价。

　　当然，这个逻辑的关键还是建立在大量法拍房的基础上。比如，有400万套法拍房，达到全国一年交易量的30%。说实话，如果总量未达到，就很难对整个房地产市场造成实质性的影响。

　　不过，我们也注意到，近两年法拍房的数量的确在急剧上涨。

　　中指数据显示，2022年，全国法拍房挂拍量同比增长35.7%；到了去年，这一数据仍在高速增长，2023年前11个月，全国法拍房挂牌量同比增长33%。纬房研究院、国信达数据的报告也显示，2023年1-11月全国法拍房挂拍量同比增长18.03%。

　　为什么突然冒出来这么多法拍房？一般情况下，法拍房的来源主要有以下四种：商业贷款、民间借贷、司法没收和无主财产。

　　而近两年法拍房增多，还有两个特殊情况：

　　一是断供，不管是主动断供（如：收入下滑，无法支撑房贷而断供），还是被动断供（如：楼盘烂尾，钱财两空不得已而断供），这部分人群有所增加；

　　另一个是批量拍卖，比如开发商资金链出现问题，债务到期还不上，因此把名下资产、房产摆上货架。据象拍拍统计，目前位于北京市的丽都悦府、世纪星城、山水文园、中国铁建国际城、南新园、石坊院等小区，以及绿地中央广场、华英园、艾迪逊、马坊物流园、超级蜂巢等商业地产，均有批量法拍实施。

　　由于法拍房的数量增加，导致市场上供应的法拍房数量超过需求，法拍房的价格也会下降，“以价换量”同样会上演。

　　据纬房研究院数据，2023年1-11月，全国法拍房成交金额为2469.79亿，平均成交折扣率为79.85%。与2022年1-11月相比，虽然全国法拍房成交金额同比上涨7.99%，但平均成交折扣率同比减少了14.69个百分点。

图片来源：纬房研究院

　　这种情况，反过来又会影响二手房市场，部分区域的二手房房价面临下跌风险。

　　目前，房地产市场仍未见明显好转，法拍房这一不确定性因素，还是要重视起来。

　　（本栏文章仅代表作者个人观点）

编辑：张亭旺