风满楼丨一线城市放松限购，是不是最后的“底牌”？
大众报业·风口财经
2023-09-20
风口财经记者 张亭旺
广州发布楼市新政，再次“领衔”一线城市。
9月20日，广州市发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，对广州现行房地产限购政策等作出优化。
最主要的改变有两点，一是将广州住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。
按照此前政策，在广州购买住房的非户籍家庭，需连续缴满5年个税或社保(购房之日前起计算，补缴不算)，且限购1套，此次调整后，非户籍家庭只需要2年社保即可购买住房。
值得注意的是，本次限购政策调整，黄埔、番禺和花都三个郊区不在范围内。
另一条重要调整则是，将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，这将有助于提升商品房流转的活跃度。
广州，是首个放松限购的一线城市。
为什么是广州？归根结底，还是因为广州商品房销售持续疲软。
根据公开数据统计，广州新房市场交易连续5个月下跌，绝对交易水平降至去年11月以来的新低。克而瑞统计则显示，今年8月，广州新盘去化率仅有9%。
而且，四个一线城市中，广州楼市的库存压力最大，新房的广义库存量（已经竣工待售的现房和还未竣工待售的期房）去化达到45个月以上。
图片来源：视觉中国
实际上，不止于放松限购，在本轮楼市调控中，广州一直“领衔”推出利好政策。
广州是首个官宣“认房不认贷”的一线城市，而在信贷政策方面，广州也是首个下限突破LPR的一线城市。
目前，广州首套房贷最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套房贷最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR+30BP；广州有两套房及以上者，暂停发放贷款。在四个一线城市中，相对较低。
不过，自8月底“认房不认贷”落地后，广州楼市反应不及预期。
中指研究院调查的数据显示，“认房不认贷”之后几天，北京、上海的成交量翻倍，但广州的成交量涨幅仅20%，广州购房意愿变动幅度、房价上涨预期均不及京沪。
此外，合富研究院统计的数据显示，“认房不认贷”新政落地首周，广州“中心”及“近郊”受政策带动更明显，新建商品住房成交环比上升16%和32%，远郊成交“失色”，全市新建商品住房整体成交量上升15%，新政第二周，广州全市新房市场总体成交规模环比上升6%，新政第三周，成交规模则转为环比下滑6%。
“广州此次开始放松，意味着限购松绑开始进入到一线城市，说明当前政策的放松力度非常大。”易居研究院研究总监严跃进表示，这个信号意义是非常强，因为四个一线城市本身就是这一轮政策放松的最核心的区域。
9月以来，多个核心城市密集宣布放宽或全面取消住房限购。
仅9月19日，就有三个城市出台相关政策。昨日，武汉发布十条房地产相关政策，其中包括取消该城市二环线以内住房限购政策，这意味着当地住房限购已全面取消。同日，无锡市出台楼市新政，明确全市域取消限购政策。西安则表示，在该市二环以外区域取消限购。
这波放松限购，已经蔓延到数十城。据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月19日，中国约30城放松限购政策，其中，东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、合肥、无锡、武汉13城已全面取消限购政策；苏州、天津、长沙、杭州、厦门、西安等10余城放松针对局部区域、群体或房源类型的限购。
截至目前，只有少数城市仍在执行限购政策。据中指研究院统计，目前依然执行住房限购政策的仅剩北京、上海、（广州）、深圳、杭州、苏州、厦门、成都、长沙、天津、海口、三亚等城市。
图片来源：视觉中国
风口财经注意到，伴随我国房地产市场的多轮周期性调整，限购政策自2010年建立以来，经历过多轮“起落”。在2014年楼市低谷时，四十多个执行住房限购的城市，除一线城市和三亚外，基本陆续退出限购政策。2016年以来，伴随楼市升温，限购政策再度恢复，且范围扩大到了二线和部分热点三线城市。
目前，限购政策正在经历新一轮的“退潮”。这或许意味着，除一线城市和少数二线城市的核心区域外，其他城市都将全面放开限购。
从“认房不认贷”到限购放松，从二线城市到一线城市，最核心的政策以及区域相继优化，楼市的底牌已经所剩无几。而备受期待的LPR，也在今天（9月20日）公布并未下调。
不过从另一方面来看，随着“政策底”进一步夯实，核心城市房地产市场有望逐渐企稳恢复，从而带动全国房地产市场逐渐筑底、回暖。
编辑：张亭旺