半年预亏450-550亿，碧桂园们还能“等到春天”吗?
大众报业·风口财经
2023-08-11
风口财经记者 赵冲
碧桂园的官网图文直至今天还是“2023年度《财富》世界500强榜单揭晓，碧桂园连续七年入选世界500强”。
昨晚却突然宣布“公司遇到了自成立以来最大的困难”。
8月10日晚间，碧桂园在港交所公告，集团预期截至6月30日止半年度净亏损约450亿元至550亿元。这种巨额亏损在碧桂园30多年的发展历史中也是首次。
有“宇宙第一房企”之称的碧桂园如今也扛不住了。
难以独善其身
公告显示，2023年1-7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%；7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第四个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。另外，由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，叠加外汇波动造成预期净汇兑损失，碧桂园预期截至2023年6月30日止半年度的净亏损介乎约450亿元至550亿元。
碧桂园出现的阶段性困难，不是一家千亿级头部房企的个案，而是目前整个房地产行业和企业面临的共同问题的集中表现。数据显示，截至8月10日，62家上市房企披露半年报预告，其中38家公司亏损。
2023年，房地产市场受到多重因素影响，虽然政策面已经出现明显回暖，但整体行情依然不容乐观。市场在一季度短暂反弹之后，再度陷入收缩状况，购房者信心仍未有效恢复，房企销售额持续下滑，房企的债务压力还很沉重，房地产投资开发增速出现断崖式下滑。
中指研究院数据显示，2023年1~7月，TOP100房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%。其中，7月单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。这些因素导致房地产企业普遍面临巨大经营压力和风险挑战。在这样的环境下，即使是碧桂园这样的头部房企，也难以独善其身。
国家统计局数据也显示，今年上半年，在3月、4月商品房销售额累计增速连续两个月提高后，5月开始连续两个月下行。6月房地产销售面积单月同比下调幅度达13.7%，销售额下调幅度也达到了4.5%。
碧桂园的销售情况与整体市场走向基本一致。前4个月，碧桂园单月权益合同销售金额均在220亿元以上，5月情况急转直下，突然降至182亿元，此后逐月走低。到7月，合同权益销售额仅120亿元。
碧桂园的困境，是整个房地产行业面临的困境。
碧桂园会成为下一个恒大吗？
自2021年10月以来，房企在国内外的融资环境急剧恶化，市场持续低迷，已有多家房企公开违约，其中不乏旭辉、远洋等示范性房企。碧桂园是此前为数不多没有债务违约的民营房企之一，扛了近两年，如今也走到了债务违约的边缘。
未来几个月，碧桂园将面临更大的压力。
同花顺数据显示，9月2日，一笔私募债“16碧园05”将到期，债券余额为39亿元。另有一笔债券余额为4亿泰铢的海外债“碧桂园4%N20231019”将于10月19日到期。此外11月2日，公司债“19碧地03”到期，债券余额为9.9亿元。
这两天，市场最担忧的是：碧桂园会成为下一个恒大吗？
对于这个问题，在业内看来，尽管都是万亿级规模房企，碧桂园与恒大并不相同。从资产负债来看，据年报披露，截至2022年12月31日，碧桂园总资产为1.74万亿元，总负债达1.43万亿元。其中，合同负债余额为6681.62亿，在房地产业，这是预收的购房款，对应着未完成交付的楼盘，如果将该部分剔除，碧桂园负债7667.32亿元。而同期剔除合同负债后，恒大负债为1.72万亿元。由此可见，碧桂园的负债是远远低于恒大的。
风口智库专家、易居研究院研究总监严跃进认为，碧桂园不会是第二个恒大。严跃进表示，广东对类似问题处置经验比较丰富。碧桂园在过去几年已经踩过刹车了，尤其是2019年的时候，所以实际上风险是可控的，同时一系列新政策正陆续出台，有助于提振全行业的信心。销售端回暖，自然使得债务问题的解决具有更好的基础。
另据业内人士向媒体透露，碧桂园已经在筹备债务重整，近期有望启动相关程序，该公司已聘请中金为财务顾问，主导重整事宜。
目前，碧桂园名下并没有债务公开违约，仅有两笔美元债的票息支付处于30日的宽限期内，但从9月起至2024年初，公司将面临多笔债务集中到期的兑付压力，总金额大约100多亿。直到2023年中期，在公司财务现金流承压的状态下，依然兑付了大约几十亿的债务。
房企们能否等到春天
作为中国规模最大的民营房企，碧桂园一旦真正爆雷，市场影响巨大。面对困难局面，碧桂园正积极开展自救。
公告中提出了四点应对措施：一是全力以赴保交付，二是积极化解阶段性流动性压力，三是保障经营有序开展，四是加强特殊时期的组织领导。
虽然公告中未提及债务展期、重组等具体措施，但管理层积极“自救”的态度，或许是赢回市场信任的一个开始。
一段时间以来，房地产行业的低迷状况引起了社会各界的高度关注，行业主管部门和地方政府暖风频吹。
自2022年7月28日，“保交楼、稳民生”这一表态首次出现在中央政治局会议中，便成为了房地产市场政策推进的一个重要方向。
最近，国家和地方政府层面的楼市利好政策密集出台。7月24日，中央政治局会议提出，“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，要“适时优化调整房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。
随后住建部也提出，全面落实“认房不用认贷”等政策措施，鼓励降低首套房的首付比例和贷款利率及减免改善性住房换购税费，继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
有业内人士表示，为促进房地产平稳健康发展，一线城市地产调控政策细则或将落地。据媒体报道，华南一家券商透露，地产调控政策细则或将在8月下旬-9月初逐步落地。前期中央地产政策吹风会叠加四大一线城市表态，目前进入政策真空期，一线城市地产政策放开或具有较强确定性。
从中央政治局会议到主管部门提出明确要求，再到一线城市的表态，均释放出积极信号，房地产调控政策将进一步调整优化，有望为房地产市场企稳回升注入强劲动力。
编辑：赵冲