风满楼丨重磅！青岛限售政策再调整，楼市能否打破7月的平静？
大众报业·风口财经
2022-07-18
风口财经记者 张亭旺
7月18日，青岛限售政策调整：新房网签满5年即可上市交易。
数据显示，7月以来，青岛新房住宅与二手住宅再次回到今年4、5月份的成交水平。那么，官宣放松限售之后，青岛楼市能打破目前的平静吗？
此外，在“集体停贷”风潮下，青岛同样难以置身事外。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“烂尾楼停贷事件确实会影响大家购房的积极性，要积极确保楼盘开工复工，只有工程建设稳定，房屋销售表现才会比较好。”
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限售年限统一调整
一直以来，青岛“5改2”没有明确的官方回应，此前，根据几大中介平台的说法，网传具体细则如下：
1、一手房方面：以网签是否满五年为首要条件，其中在2018年4月18日为时间节点，房产证是否满足两年期为判定条件，从而得知房屋是否满足交易条件。即网签时间是2018年4月18日之前的，产证满两年就可以交易，如果网签时间是2018年4月18日后的，网签时间满五年，才可以交易。
2、 二手房方面，房产证登记日期满两年，即可以上市交易。
3、满足网签条件，不动产证不满两年上市交易需缴纳增值税，产证满两年免征增值税。
这种说法让许多购房者一直有很大的疑惑。青岛限售政策虽然在操作环节迎来了实质性松动，但官方并没有发文。直到今天，青岛市官方才给出了明确的答复。
7月18日，青岛市住房城乡建设局答复，在本市范围内，新建商品住房满5年方可上市交易，上市交易时限可以自网签备案时起算，二手房取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。
简单理解就是现在全青岛市的新房，从签订购房合同日起，满5年就可以卖，比如2018年4月18日买的新房，2023年4月19日就可以出售了。
此前，青岛一直是不管新房、二手房，房产证满2年便可以上市交易，但2018年4月18日青岛出台了史上最严限售政策，即2018年4月18日以后在青岛市行政区内购买的房子，无论新房还是二手房，必须取得不动产证满5年后方能上市交易。
可以看出，此次政策调整也主要针对2018年4月18日以后买的房子，不再需要房产证满5年，购房年限满5年便可以。
而限售政策调整之后，很多这几年买房的就会涌入到卖方市场，再加上中介、媒体的宣传，青岛二手房市场恐将难以平静。
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重回4、5月份成交水平
我们都知道，今年上半年最后一个月进入了开发企业的业绩冲刺期，为了完成业绩指标，开发企业使出浑身解数，打折促销、花样营销层出不穷……
而且，上半年，青岛楼市利好政策频频释放，公积金夫妻最高可以贷款80万、西海岸购买新房给与契税补贴、黄岛、城阳解除限购……政策的组合拳确实像是一支支强心针，给了楼市一定的震颤。
在此情况下，青岛楼市爆发出新的高度。就拿新房住宅来说，6月份青岛全市成交了26262套，彻底打破今年以来的低迷。
但进入7月份之后，虚胖的楼市立即原形毕露。最近两周，新房住宅再次与4-5月份各周成交情况基本持平，二手住宅也基本一致。
上周（2022.7.11-7.17）青岛全市新房共计成2519套，其中新建住宅共计成交2018套，占比新房成交总量的80％左右。青岛二手房共计成交1372套，其中，普通二手住宅共交易了1319套。
此前一周（2022.7.4-7.10），新房成交共计1749套，新建住宅共成交1413套。二手房成交总套数1394套，二手住宅套数成交1339套。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向风口财经表示：“如果说真的市场恢复，上半年积压这些压抑的需求，理论上是要释放的，但是现在看来，肯定不是完全恢复的状态，接下来的'金九银十'可能会稍微好一点。”
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烂尾楼的新期望
此外，近一段时间，楼市最大的热点就是“集体停贷”。易居研究院智库中心《2022年全国烂尾楼研究报告》指出，截至2022年7月16日，全国至少出现了271份停贷告知书。
而在这场“集体停贷”风潮下，作为全国存量房最多的城市之一，青岛也难以置身事外。数据显示，青岛已有8个楼盘出现“集体停贷”。
据悉，这些项目大多处于青岛周边郊区，其中一个是即墨的三盛国际海岸。
7月14日，三盛国际海岸五期项目的开发商发布“严正声明”，称将追究发布不实消息的人员的法律责任。不过，这则声明的措辞颇为强硬，但是并没有正面回答问题。
另外，青岛主城区也出现烂尾楼盘——中南林樾。
根据这份“停贷告知书”，中南违规将中南林樾项目预售监管资金划走，导致项目建设资金不足，目前项目一直处于半停工状态。项目每日上工人数不足正常上工人数的25%，虽然经过业主多次维权，但是开发商一直拒绝公示预售资金监管账户余额，且据了解该预售资金监管账户已被司法查封冻结。该项目多栋未封顶、地库未回填 ，开发商无法按照约定时间交付的事实已成定局。目前该小区业主要求，未能在2022年7月31日前实现全面复工，将停贷。
对于停贷事件对青岛楼市的影响，严跃进表示：“烂尾楼停贷事件确实会影响大家购房的积极性，要积极确保楼盘开工复工，只有工程建设稳定，房屋销售表现才会比较好。”
另外值得注意的是，7月17日晚上10点，银保监会发布重磅报道称，银保监会对于停贷事件高度重视，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，坚持“房住不炒”，坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
编辑：张亭旺