北京楼市放大招！五环外限购松绑意味着什么？
大众·风口财经
2025-08-09
政策“靴子”终落地，北京限购政策迎来新一轮深度松绑。8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》从限购政策、公积金政策两个方面对楼市政策进行优化。其中最受关注的在于，京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。
北京市五环外不再限制购房套数
《通知》明确，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即：京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。
这是继续去年“9·30”政策非京籍社保年限“五环内5改3”“五环外5改2”后，北京在限购政策上的又一重要调整。
同时，居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。
北京建筑群。新华社发
58安居客研究院院长张波表示，尽管今年以来“稳楼市”为主基调，且一线城市本身也在研究储备调减限制性措施，但一线城市总体政策面相对保守，本次北京的政策也预示着一线城市未来政策进一步放松的节奏可能会加速。
“北京并没有取消限购，而是优化了限购。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这个政策的出发点：一是明确持续用力推动房地产市场止跌回稳，二是此次政策中提及的很重要的概念，即“促进职住平衡”。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，本次政策落地后，一方面预计将对五环外的市场产生积极作用，另一方面，对于想卖出五环外二手房改善住房的需求来说，本次政策也带来了新的机会，促进这部分改善需求释放。
张波也表示，从允许京籍居民家庭在五环外不限套数购房来看，重点还是为加速外围区域的市场去化，有利于希望在五环外购置养老或度假房产的家庭，或者有多套房产进行资产配置的人群。
加大住房公积金支持力度
《通知》明确，对借款申请人（含共同申请人，下同）在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。以房屋总价400万元，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。
在最高贷款额度方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，大力支持改善性住房需求。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。
在最低首付款比例方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最低首付款比例，由购买五环内住房不低于35%、购买五环外住房不低于30%，统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。
《通知》明确，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，首套住房最高可贷款160万元。
“优化首套认定标准、提高二套贷款额度、降低二套贷款首付比例、提高年度缴存公积金可贷额度等均有利于降低购房者置业成本和购房门槛，增强购房者置业能力，”陈文静表示，未来公积金政策仍有进一步优化预期，如支持公积金“带押过户”，进一步加大人才公积金政策支持等。
此外，令业界关注的是，随着北京限购政策松绑，其他核心城市是否会跟进？张波指出，各地楼市情况不同，政策放松的方向也会有所差异。以上海与北京的对比为例，一方面北京政策需服务于人口疏解和京津冀协同发展，五环外放松是这一战略方向的体现；而上海外环外产业布局多，首套刚需和改善型需求都较为集中，上海外环外更多体现在定点放松，选择“精准施策”的可能性更大，包括临港新片区、金山、崇明都是定向放松的重点区域。
（大众新闻·风口财经记者 张亭旺）
编辑：刘建