风口智库｜新房、二手房价格环比降幅收窄，业内期待“更大力度地解决楼市下滑问题”
大众新闻·风口财经
2024-08-15
风口财经记者 张亭旺
8月15日，国家统计局发布最新房地产数据。
7月，70城商品住宅销售价格依旧是“以跌为主”，新房、二手房价格环比下跌城市个数进一步增多。
与此同时，进入传统淡季，7月商品房销售也有所转弱，开发投资数据显示房企投资信心仍在底部徘徊。但在系列政策作用下，前7个月全国新建商品房销售额、销售面积同比降幅继续收窄。
随着房地产市场持续调整，下一阶段，房地产宽松政策如何加码？房地产市场何时才能触底回升？
新房、二手房价格环比降幅收窄
8月15日，国家统计局公布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
新房住宅方面，除上海、西安、太原、吉林外，66个城市的新房价格环比下跌；除上海、西安外，68个城市的新房价格低于去年同期。
“总体来看，7月新房价格走势依旧‘以跌为主’，环比下跌城市个数仍处于历史高位水平，价格底部调整态势未改。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析表示。
值得注意的是，7月，70城新房价格平均环比跌幅为-0.65%，跌幅较上月收窄0.03个百分点，延续上个月微弱的跌幅收窄态势。
图片来源：国家统计局
二手住宅方面，除北京、上海、昆明外，67个城市的二手房价格环比下跌；70个城市的二手房价格全部低于去年同期。
从平均涨跌幅来看，7月，70城二手住宅平均环比跌幅为-0.8%，较上月收窄0.05个百分点。
图片来源：国家统计局
对此，关荣雪表示，从7月二手房价格环比下跌城市个数进一步增多，再结合总体环比降幅轻微收窄来看，当前二手房价格与新房一致，均呈现底部态势未改，降势逐步稳定的特征，当前价格快速下跌情绪已过。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则明确表示，“目前二手房价格指数相比6月份出现了积极的收窄态势。”
不过仍要注意到，目前只是“降幅收窄”，总体还是处于负增长区间。截至今年7月，70城新房价格同比跌幅持续了28个月，而二手房价格同比跌幅已持续了30个月时间。
国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在国新办发布会上表示，7月份，我国部分房地产相关指标降幅继续收窄，但同时也要看到，多数房地产指标仍处于下降之中，房地产市场仍处于调整中。
房价持续下跌的另一面，是销售端、投资端的低迷现状。
据国家统计局今日发布的数据，今年前7个月，全国新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，降幅较上月收窄0.4个百分点；新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，降幅收窄0.7个百分点。
图片来源：国家统计局
前7月商品房销售数据环比降幅收窄，既是系列政策持续作用的结果，也受去年同期高基数效应减弱影响。但整体来看，今年以来新房市场成交呈现下行趋势，整体成交表现弱于去年同期。
从单月的数据来看，7月房地产市场成交并未延续6月环比大增局面，7月单月销售面积、金额分别环比下降44.7%、46.0%。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，整体上，随着政策效果有所减弱以及市场传统淡季来临，新房市场仍面临较大调整压力。二手房方面，核心城市二手房市场延续“以价换量”态势，市场成交保持一定活跃度，北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州7月份二手房成交同比均明显增长，其中北京、成都7月成交量均为近一年以来月度最高水平。
投资端延续低迷，1-7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%，降幅比1-6月扩大0.1个百分点。据此计算，7月单月房地产开发投资同比下降10.8%，降幅比6月份扩大0.7个百分点。
图片来源：国家统计局
“更大力度地解决楼市下滑问题”
随着房地产市场持续调整，市场更关注下一阶段房地产的走向。
从政策面看，7月以来，中央层面继续稳定房地产行业信心。
7月15-18日，二十届三中全会胜利召开，全会通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，提出“……支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权……”
7月22日，央行下调1年期和5年期以上LPR各10个基点，分别降至3.35%、3.85%，进一步降低购房者购房成本；
7月30日，中央政治局会议强调要“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。
另外，央行行长潘功胜近日接受央视新闻采访时表示，在房地产政策方面，按揭贷款的首付比例，现在已经降到了15%，它是历史上最低的一个首付比的水平。利率，也处于一个很低位的水平。同时，我们提供再贷款，帮助地方政府，能够收购存量的商品房，用于保障性和租赁性住房，来消化存量的商品房。
与此同时，各地优化政策持续跟进，广州放松港澳台及外籍人士限购，建面120平方米以上的住宅不限购；北京、昆明等地支持“以旧换新”；成都放宽首套房认定标准，在拟购住房所在区市县无住房的认定为首套房等等。
图片来源：新华社
政策调控继续向深推进，有利于房地产市场回归健康平稳发展。
中指研究院研究副总监徐跃进表示，短期来看，住房制度改革与政策优化节奏有望进一步加快。因城施策将进一步落实，地方政府将获得更多调控自主权，未来核心城市供需两端政策仍有优化可能。
徐跃进预计，下半年在高基数影响减弱下，全国新房销售同比降幅将继续收窄，同时国企收储政策的落实推进也是决定市场恢复节奏的重要因素。
作为国民经济的重要组成部分，房地产走向与国民经济发展紧密相关，房地产联系着上下游50多个行业，房地产投资下行，影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。
8月15日，国家统计局还发布了1-7月份经济数据。7月份，全国规模以上工业增加值同比增长5.1%，比6月份回落0.2个百分点；环比增长0.35%，比6月份增速回落0.7个百分点，呈现短期降速特征。
1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）287611亿元，同比增长3.6%，比1-6月份回落0.3个百分点；扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长8%。
国家统计局方面表示，7月份，我国经济运行总体平稳、稳中有进。但也要看到，当前外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求依然不足，新旧动能转换存在阵痛，经济持续回升向好仍面临诸多困难挑战。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，7月30日中央政治局会议继续强调“国内有效需求不足”。这表明下半年稳增长的关键是有效提振内需，特别是在下半年外需对经济增长的拉动力有可能减弱的背景下。总体上看，当前宏观经济的症结仍在房地产行业持续调整方面，这是国内有效需求不足的根源。下半年政策面有必要在支持新质生产力发展的同时，更大力度地解决楼市下滑问题。
编辑：张亭旺